第九十五章 房价和国家经济
众所周知，1997年亚洲金融危机对亚洲国家产生了激烈的负面影响，但中国似乎在初期经受一段考验后，于1998年初就开始恢复元气，连续两年整个国家gdp增长超过7.5。小說，.biquge5200.为此许多国外媒体一度质疑中国数据造假，因为从数据看整个国家出口和进口额度无法支撑如此高速的gdp增长，但中国在1998、1999、2000年的澎湃发展势头却又是不争的事实。 今天，天京大学知名教授吴永文，便应有关部门邀请，特意来到某会议厅为一些特殊的听众讲上一两节课，以他扎实详尽的调研来解答这一问题。 “有国外学者近期公布一个调查报告，现在在外媒被炒得火热，据说有充分证据证明我们国家的gdp注水，不知道在座各位是不是都觉得被冤枉了” 底下听众们虽没有发出哄笑，但都会心一笑，因为他们无一不是中央或地方的实权人物，甚至一号首长也赫然在列。 定期组织学习，已经成为国家高层的共识，因为时代在飞速发展，他们也需要与时俱进学习，倾听国家智囊们的声音。 “照西方国家经验，能源消费是反应经济晴雨表的最佳温度计，尤其是电力指数最为直观，这有一定道理。据我们自己公布的数据，1998年电力消费弹性系数为0.36，1999年高一些为0.49，都远远低于1997年度的0.55。因此。国外学者就用我们自己的数据打我们的脸，说我们国家的经济增长不符合经济发展的重大规律。是注水的产物，绝对不可能会有的增幅。其实不瞒大家说。当我听到这个论据时，咋一想还真有道理，但再一想又不对。因为我们国家时刻在不断发展，我自己每年都抽出一定时间到各地调研，用自己的双眼和双脚来证明国家公布的数据具有合理性。那么，到底是谁错了，于是我就打算找出这个谜题，找出这个隐藏在数据下的怪兽。” 吴永文教授看了一圈台下听众的反应，继续说道。 “我也不买关子了。这个隐藏的怪兽其实也是我们无意中释放出来的。既然进出口达不到增幅所需的要求，我们常说的三架马车，就只剩下了内需了，这个怪兽是内需的强大推动者就是房地产市场。为何之前也有房地产市场存在，但近两三年来才突然起到如此效果呢想必有人已经知道，就是因为我们在1998年推出的房改制度，国家单位工厂等以很低的价格把住宅产权转移给个人，使整个社会一下子把积累几十年的财富释放出来，结果导致整个社会短短几年。实际财富在爆炸性增长。” 喝了一口水，虽然底下坐的都是领导人物，但吴永文却没有怯场，继续侃侃而谈。 “理论的东西总是太抽象。在大学讲课时学生们都喜欢要我举例子讲解一下，今天我举例说下为何财富突然暴增 例如张三在单位房改中，以1万元拿到了一套两室一厅60平方的房子。从交易价格来说这套房子值1万元。但是由于资源的稀缺性，经济学上稀缺的东西才可以卖钱。而房子在我们国家社会，相信在座的各位领导都在实践中了解。我们国家的房子其实是一种极其稀缺的资源。不说别的，我们天京大学平时都是风平浪静，但一旦到了要分房子的时候，简直就是波涛汹涌，八仙过海各显神通。读书人一贯最在乎面子，但为了房子，面子算什么东西，斯文扫地啊” 说到这，底下听众终于有人开口笑了出来，讲台上的吴教授自黑的幽默让他们再也无法端坐。 “既然房子是稀缺的，但要体现其真正价值，就需要流通起来，在市场上证明它到底值多少钱。张三花1万块钱拿到了房子，李四因为丈母娘催着结婚，听到张三想换套大房子有意出手这套房改房，于是就愿意出到5万块买下。这时，刘五也知道了房子出售的消息，他也因为要结婚决定出到7万块。在不断加价中，李四最终以12万元胜出拿到了房子。正是有许许多多的张三、李四、刘五的交易，构成了整个房产流通市场。经过市场的验证，张三这套只花了1万元房改的房子，实际价格是12万，其中有11万就是房改释放出来的爆炸财富。这个社会财富的增加，并不算生产的提高，而是制度变迁导致的红利释放，也可以说是国家对劳动者们几十年来所欠工资的补偿，在一夜之间以实物形式发还给大家。因此，这些财富并不算是就业和能源消耗产生，而是之前积累藏起来的红利现在公开了。据我初步核实数据，这部分房改房释放的红利仅1998年就达到3000亿，足够抵得上的增长。” 底下许多人都露出恍然大悟的神色，显然是第一次听到如此解答。 “隐藏的财富总是有限的啊，为何1999年还能保持增长呢让我们回到上一个例子中，张三不是要换大房子吗60平两室一厅不够住，家里还有老人小孩的，至少是三房一厅才解决问题。这就存在了需求，有需求就会有市场。 正好，国家在1998年还公布了个人住房消费贷款政策，同时取消福利分房靠国家力量增加了刚性需求，创造出前无仅有的巨大消费市场。这个时候，许多有眼光的房地产开发商就在1998年入市，开始大量建造市场需求的房子。 最终张三把分来房子卖掉得到12万元，再通过20年个人住房贷款5万，购买了一套房地产开发商新建的三房一厅洋房入住。完成了人生梦想。可能有人已经注意到张三申请了贷款5万元，20年内还清。就是说张三提前预支了未来20年的一部分财富到1999年来消费。在整个社会财富在发现了隐藏财富又迎来了来自未来财富的加入，据我从有关部门拿到的数据1999年个人房贷数额为亿元。这个数目已经很大了。” 原本还以为照本宣科的理论学习，现在发现台上这个吴教授讲得还真是深入透彻有新意，于是许多领导们真正开始了听课学习模式。 “1998年房地产投资完成额是3614亿，到了1999年达到了4729亿，增幅达到30.8。今年我只统计了前6个月，投资额已经突破了5000亿大关，增幅有望达到50以上。随着房地产市场的发展，一手房的价格不断提高，二手房的价格也在一手房市场化的浪潮中随波上升。回到例子。张三12万元所卖掉的房子，一年时间不到现在已经涨到了15万，这其中3万块的增幅也算在了社会财富爆炸之中。相信在座诸位，如果谁在天京有房改房，可以去中介市场上问问，是不是你们家的房子比去年要更值钱了，而且看势头还要继续上涨。因此，我们国家的gdp增长，确实和进出口及就业无关。但又是客观确实存在。上述例子和数据是我解答为何国外学者的质疑是错误，我们国家数据是有实际支撑。我已经通过朋友写信给那位质疑的国外学者，邀请他有空来我们国家做客，我将亲自带他走走看看。告诉他到底错在哪里” “啪啪” 吴永文一席话，得到了在座所有人热烈的掌声。 “下面我将说另一个问题，这是我在江浙省江州市调研发现的情况。” 沪东市长李治国也坐在台下。听到此消息不由停下手中记录的笔，看了一样江浙省主要领导的方向。 “最近两三年。江州市在国有土地出让方面走在全国前列，尤其是经营城市一词更是在国内引起许多热议。我每年都到江州调研。每年一小变，三年一大变，江州的城市面貌变化很大，这和当地的土地出让招挂拍制度紧密相关。土地招挂拍，结合房地产市场的巨大变化，盘活了沉淀多年的城市财富，使江州市政府财政收入从入不敷出到一夜暴富。据统计，江州市政府靠土地招挂拍年收入达到350亿，一举扭转长期以来城市服务欠账累累，基础设施建设入不敷出的尴尬局面，完成了机场、火车站、高架桥等重大项目改造，还打造出一个全新的城市新区。特别值得一提的是，江州市新区的招商引资项目进行得如火如荼，许多国际顶尖企业纷纷落户于此，成为整个长三角最为炙手可热的投资热点。为什么选择江州，到底江州有什么魔力呢” 提出了一个问题后，吴永文有意给时间让底下听众思考。 “我一开始也是百思不得其解，明明看地段在苏南省有些地方更合适投资，因为其紧挨着沪东市，但后来经过我实地调研和投资商们座谈，才发现了他们最在意的一个关键因素是地方政府优惠政策。经过比对，我发现江州市政府提供的优惠政策确实在整个中国都几乎无人能及，他们确实出让了许多利益来吸引外来客商。当然，这不是卖国，而是在合理游戏中最大限度利用规则，江州市政府并未有过红线的举动。江州市政府为何有能力提供给投资者如此多的优惠呢，是因为市政府财力充足。财力充足的来源，又在于土地招挂拍，获得大量的土地出让金。大量土地出让金，又是建立在稳定高房价基础之上。 下面，我来深层次说明这个问题。由于税制问题，中国没有财产税，地方政府要提供优质公共服务，首先必须从一次性的土地收益中把基础设施投资和长期的服务承诺普通住宅是70年收回来。然后，再通过招商引资，将一次性收入转化为长期性的工商税收，以获得长期服务承诺所需的资金流。为了争夺高税收、高工资个人所得税的优质企业，城市之间竞相杀价，提供优惠条件。结果是，在中国投资的企业在全球的竞争力大增，凡是不在中国投资的企业，根本无法同“中国制造”竞争。最后，房价越高，地价越高，土地收益越多，地方政府补贴能力越强，产业的竞争力就越强，企业自然更愿意落户到能够提高大量补贴的城市。因此，我可以得出一个结论，房地产市场不单单只涉及到房地产，而是关系到整个国家投资、消费和出口的所有宏观经济领域” 此言一出，在座许多领导们都被这个观点而感到意外，但是回头一想，说的确实很有道理，因为江州这个活生生的例子就在眼前。 房价过快上涨，市民们要求政府干预的呼声不小，已经有人准备着手控制。但现在一听完这个理论，各地执政者们又要好好考虑掂量是否要控制房价增长了。 最后，达成一致共识的是控制房价过快增长，要让其符合经济增长的幅度，因为中国最主要的国策还是改革开放，向全世界谋发展。 先发展，再算账，把危害控制在可接受的范围内。 这个看似普通的学习会议，再一次改变了中国的发展进程。房地产行业此时才正在成为国家的支柱产业，各级政府开始为房地产保驾护航，因为它不仅仅是房地产行业，还关系着整个国家的宏观经济。 很快，国家出台文件，要求从2001年7月1日开始全国各地一律实施土地招挂拍政策。同时，要求各大银行稳妥推进个人消费住房贷款业务，建立统一的住房公积金制度。未完待续。。